优惠促销大潮下衡量好房子的标准其实没变
添加日期:2020-11-18 09:48
作者:希腊赌场
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  如果要用一个词来概括10月的昆明新房市场的话,降价可能是最为贴切的描述了。

  根据昆明锐理相关统计数据显示,8月以来,本地的新建商品住宅成交均价已连跌三月。10月15047元/㎡的成交价格,更是环比下降了1.5个百分点,创下年内第二高的降幅。

  随着年末这一时间节点的到来,众多项目的优惠政策可谓层出不穷,降价风潮正越刮越烈。

  对比今年与去年的昆明商品房供销数据能发现,虽然2月疫情最吃紧时,本地的销售量遭到了沉重打击,但其后市场迅速恢复到了应有水准,复苏速度很快,各月的销量走势与去年相类似。

  真正导致全年市场销量下滑的关键,在于整体需求的收缩:2019年时,从5月到年末,除11月外,本地市场有7个月的商品房销量维持在110万㎡以上;而今年截至10月,只有5月、6月、10月三个月的商品房销量突破了100万㎡大关。

  整体需求的收缩,加之黄金销售期的表现不佳,使得今年的商品房销量大幅落后于去年

  在此基础上,去年销量最高的7-9月三个月,单月商品房销量曾两度破120万㎡;而今年的7-9月里,仅有9月的销量堪堪迈过了100万㎡线。

  正是在这样的背景下,有项目早于8月便推出了购房优惠。从结果来看,这波以价换量也确实起到了一定效果:8月以来,昆明连续三个月的新建商品住宅成交套数均稳定在7000套以上;但与5、6两月销量相比,提升幅度并不大——这效果也仅仅是聊胜于无而已。

  不过,与之前的市场形势不同,8月以来销量的上涨乏力,最主要的原因可能已不再是需求低迷,而是一部分购房者选择了观望。

  毕竟,长达近一个季度的断断续续降价,波及范围越来越广,时间愈加迫近年底,在购房者的视角中,自然认为价格还有进一步下挫的可能。本地市场进入了微妙的博弈状态中。

  从这样的角度来看,年底这一时间段,确实可能是年内有购房需求者最好的入市窗口了。一方面很多项目的优惠幅度确实很到位,另一方面则在于可供购房者选择的空间足够大。

  不过,今天要聊的主题并非这个具体的时间点会落在何处——这本身也难以去精准预测——而是想说说这个时间段选房应该要注意的几个点。

  首先自然是不能只盯着优惠幅度,仅依据优惠的多少来做选择。项目产品的价格虽然不能直接与价值画等号,但整体是正相关的。这也就意味着,那些降得特别狠的,可能反而不是理想选项。

  在这一大前提下,无论市场形势如何变化,有两个衡量好房子的标准其实一直都没变过,那便是位置和产品。

  位置的重要性其实不用过多赘述:对自住而言,好的位置往往对应着优质的配套,能使得实际的居住体验感更优;而从未来换房的角度来看,位置条件的突出,则往往意味着房子更容易出手。

  针对五花八门的购房需求,很难去真正圈定当前本地哪些地段算是好地点,但有一个大准则是不变的——尽量买得离主城区近一点。要知道,之前的本地房价,已经将很多人拦在了主城之外;而当前的促销潮,恰好开出了一道口子。对于那些工作以及主要活动区域都集中于主城的人而言,这样的机会应该把握住。

  产品层面的建议,则是在选择房子时,尽量选择那些当前以及未来一段时间处于市场主力区间段的产品。一方面,这往往是项目产品力最为集中的部分,有着更多的可选项和更好的居住体验;另一方面,同样是当有换房需求时,这样的产品能够更快地实现资金转换。

  根据来自昆明锐理的统计数据显示,自2018年以来,本地市场上100-140㎡两个面积段产品的成交占比,已双双超过了80-100㎡。无论是否考虑优惠条件,100-140㎡都是当前买房所应优先考虑的产品所在区间。

  带着这样的标准再来审视当前本地市场上有优惠推出的楼盘,有一家脱颖而出,那便是中南旗下各在售项目。

  早于今年国庆黄金周期间,成立3年的中南置地云贵公司便借着双节同庆的势头,推出了一波涉及双城5项目联动,以“‘南朋友’宠粉升级行动”为主题的置业节活动。昆明本地三个中南在售项目均参与到了其中。

  而今年双十一期间,中南置地云贵公司又联手天猫好房,继续以双城5项目的阵容带来了升级优惠:低至4万的首付,追平了之前的“南朋友”宠粉活动优惠幅度,为部分项目最低;整个双十一期间,两地5项目共有111套特惠房推出;推荐房源成交后,推荐者最高可获18万的奖励;而顺利成交后,业主还能收获家电大礼包。

  仔细分析中南旗下参与优惠活动的本地几大项目,可以发现其正好契合了前面所提到的两大好房子标准:

  位置上,上悦天地位于西北新城,陈家营路与沙河路交汇处,隅山公园对面;中南·云境占位巫家坝,处于片区北部飞虎大道与春城路交汇处;而中南十二集地处白沙街中段——三个项目均处在主城范围内,使得其在地铁、学校、商业等各层面条件都较为完善,契合了好房的位置要求。

  产品层面,上悦天地在售住宅产品集中在89-126㎡区间内;中南·云境主推公寓47-111㎡百变LOFT,兼有少量233-315㎡的空中叠墅;而中南十二集主打墅质洋房,板式精装洋房面积在107-143㎡之间——三个项目产品基本都处在市场主力面积段之中,更提供了多样选择,产品力相对突出。

  值得特别一提的是,上悦天地还有40-52㎡的LOFT产品在售,因为项目引入了公办的红旗小学,使得LOFT业主能和住宅业主一样享有学位。这一政策在本地市场上还是较为少见的,其无疑将使项目产品在当前及未来的市场上,都能保有相应的竞争力和价值。

  根据中南透露的信息,与之前的“南朋友”主题活动类似,双十一期间的四重优惠好礼不NG,同样带动参与的两地5项目客户量和销量显著上涨。有项目自身条件及产品层面的价值优势打底,加之到位的价格优惠幅度,高性价比产品获得市场青睐可谓水到渠成。看来,即使是在优惠大潮下,依然还是得靠产品品质来说话。

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